Die versteckten Kosten von "billig": Warum der niedrigste Preis oft zum teuersten Haus wird
Die versteckten Kosten von "billig": Warum der niedrigste Preis oft zum teuersten Haus wird
Auf jedem Markt ist das gleiche Muster zu beobachten. Ein Käufer sieht den niedrigsten Preis in einer guten Gegend und denkt, er habe ein Geheimnis gefunden. Dann, sechs Monate später, fangen die Zahlen an zu schwanken.
Bei Immobilien handelt es sich nicht um eine einmalige Zahlung. Es ist ein System. Wenn das System schwach ist, wird das "billige" Objekt durch Reparaturen, Ausfallzeiten, Stress und Schwierigkeiten beim Wiederverkauf teuer.
Warum es billige Angebote gibt
Manchmal ist es eine echte Gelegenheit. Oft ist es eine der folgenden.
Das Gebäude hat teure Wartungsarbeiten vor sich
Der Grundriss ist schwer zu vermieten und schwer wiederzuverkaufen
Die Wohnung hat versteckte Probleme mit dem Zustand
Die Lage ist technisch "richtig", aber praktisch unangenehm
Die laufenden Kosten sind hoch, so dass die Nettorendite niedrig ist
Der Papierkram oder die Eigentumsverhältnisse sind kompliziert
Ein niedriger Preis ist nie zufällig. Ihre Aufgabe ist es, den Grund dafür herauszufinden, bevor Sie kaufen.
Die versteckten Kostenkategorien, die Käufer übersehen
Kosten für Gebäude
Aufzüge, Fassaden, Dächer, Sanitäranlagen, Heizungssysteme, Gemeinschaftsräume. Das sind keine kosmetischen, sondern Investitionskosten. Wenn das Gebäude mit der Instandhaltung im Rückstand ist, zahlen die Eigentümer später.
Laufende Kosten
Nebenkosten, Verwaltungsgebühren, Versorgungsstrukturen, Versicherungen, Instandhaltung. Diese Kosten schmälern direkt Ihre Rendite und wirken sich auch auf den Wiederverkauf aus.
Zeitkosten
Wenn eine Immobilie ständig repariert werden muss, zahlen Sie mit Zeit und Aufmerksamkeit. Zeit ist ein Kostenfaktor, auch wenn Sie ihn nicht in Excel ausweisen.
Liquiditätskosten
Manche Immobilien sind billig, weil der Markt bereits weiß, dass sie schwierig sind. Wenn Sie versuchen zu verkaufen, werden Sie feststellen, dass der Käuferpool klein ist, und kleine Käuferpools erzeugen Preisdruck.
Die Checkliste für "billige Angebote
Bevor Sie sich festlegen, stellen Sie fünf praktische Fragen.
Ist das Gebäude gesund, oder sind bald größere Arbeiten erforderlich?
Sind die monatlichen Kosten für diesen Produkttyp normal?
Ist der Grundriss liquide, d. h. würden die meisten Leute ihn haben wollen?
Kann ich es problemlos zu einem realistischen Preis vermieten, nicht zu einem optimistischen Preis?
Wenn ich es in 12 Monaten verkaufen müsste, wer würde es kaufen?
Wenn Sie diese Fragen nicht eindeutig beantworten können, ist das Geschäft nicht billig, sondern unsicher.
Wie eine echte Gelegenheit aussieht
Ein wirklich wertvolles Geschäft weist in der Regel eines der folgenden Merkmale auf.
Es braucht kosmetische Updates, keine strukturellen Reparaturen
Der Preis liegt unter dem Marktpreis, weil es dringend notwendig ist, nicht weil es Mängel hat
Es befindet sich in einer guten Mikrolage, wird aber im Marketing schlecht präsentiert
Es hat ein einfaches Layout und gutes Licht, aber die Innenausstattung ist veraltet
Es befindet sich in einem gesunden Gebäude, in dem die zukünftigen Kosten vorhersehbar sind
Kosmetische Probleme sind in Ordnung. Strukturelle Unsicherheiten sind es nicht.
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Ein guter Investor jagt nicht nach dem niedrigsten Preis. Er sucht nach den niedrigsten risikobereinigten Betriebskosten.